Was Sie dem Betrieb vor der Arbeit sagen müssen
Zwei Regelwerke bestimmen, was Sie bei Asbest tun müssen. Das eine ist die Gefahrstoffverordnung: Mit ihr regelt der Staat allgemein den Umgang mit gefährlichen Stoffen. Das andere ist die TRGS 519, eine technische Fachregel, die genau festlegt, wie eine Asbestarbeit ablaufen muss. Für Sie als Eigentümer zählt vor allem eine Pflicht. Sie müssen jedem Betrieb, den Sie beauftragen, vor Beginn der Arbeit schriftlich oder elektronisch alles mitteilen, was Sie über Ihr Haus und mögliche Gefahrstoffe wissen. Das gilt, sobald Sie einen Dachdecker, Elektriker, Fliesenleger oder Abbruchunternehmer rufen, und ausdrücklich auch für private Haushalte.
Was genau Sie mitteilen müssen, hängt vom Baujahr ab. Bei einem Haus, das vor 1993 oder nach 1996 gebaut wurde, reicht die Angabe des Baujahrs. Wurde Ihr Haus zwischen 1993 und 1996 gebaut, brauchen Sie zusätzlich das genaue Datum des Baubeginns, weil das Asbestverbot erst am 31. Oktober 1993 in Kraft trat und einzelne Bauteile wie Kanalrohre, Dichtungen und Bremsbeläge noch bis Ende 1994 verbaut werden durften. Wer das Datum nicht, nicht richtig oder zu spät nennt, handelt ordnungswidrig.
- Das Baujahr oder den Baubeginn, belegt durch Bauakte, Kaufvertrag oder Grundbuchauszug.
- Frühere Sanierungen und ihre Belege: Was wurde wann ausgebaut, was ist noch da, wo liegen Übergabescheine und Messberichte.
- Bekannte oder vermutete Fundstellen: das Asbestzementdach, Fassadenplatten, Bodenbeläge mit dunklem Kleber, Nachtspeicheröfen, Putze und Spachtelmassen.
- Vorliegende Gutachten oder Laborberichte, auch wenn sie kein Asbest gefunden haben.
- Die klare Aussage, dass Sie darüber hinaus nichts wissen, damit der Betrieb weiß, wo er selbst nachsehen muss.
Ganz genau müssen Sie nicht sein: Sie geben weiter, was Ihnen ohne großen Aufwand zugänglich ist, und müssen Ihr Haus dafür nicht extra untersuchen lassen. Reichen Ihre Angaben dem Betrieb nicht, muss er selbst prüfen, ob bei der Arbeit Fasern frei werden können, notfalls mit einem externen Gutachter. Diese Prüfung zahlen Sie dann über das Angebot mit.
Müssen Sie Asbest im Haus entfernen lassen?
Nein, eine allgemeine Pflicht zur Sanierung gibt es nicht. Das Umweltbundesamt sagt es klar: Für Asbestzement besteht anders als für weiche Asbestprodukte im Innenraum kein grundsätzliches Sanierungsgebot, und ein intaktes, fest verbautes Asbestzementteil gefährdet die Bewohner nicht automatisch. Eine Pflicht zum Entfernen entsteht erst aus dem Zustand des Materials. Werden Dach- oder Fassadenplatten spröde und brüchig, müssen sie raus, genauso wie lose oder angebrochene Bodenbeläge mit Asbest.
Anders ist es bei weichem Asbest in Innenräumen, zum Beispiel bei Spritzasbest, leichten Dämmplatten, Pappen oder Dichtungsschnüren. Diese Produkte halten die Fasern viel lockerer als Asbestzement und geben sie schon durch Erschütterung oder Luftzug ab. Für solche Bauteile bewertet ein Sachverständiger nach einer eigenen Richtlinie der Länder, wie dringend gehandelt werden muss. Er vergibt Punkte für die Art der Verwendung, den Zustand der Oberfläche, die Belastung von außen und die Nutzung des Raums.
Die Bewertung ergibt eine von drei Dringlichkeitsstufen. Ab 80 Punkten müssen Sie sofort handeln und spätestens nach drei Jahren fertig saniert haben, bei 70 bis 79 Punkten reicht eine neue Bewertung alle zwei Jahre, und unter 70 Punkten alle fünf Jahre.
| Dringlichkeit | Punktzahl | Was zu tun ist | Frist |
|---|---|---|---|
| hoch | 80 Punkte oder mehr | sofort sanieren; geht das nicht sofort, wenigstens vorläufig die Fasern in der Luft senken, solange der Raum genutzt wird | endgültige Sanierung muss spätestens nach drei Jahren beginnen |
| mittel | 70 bis 79 Punkte | neu bewerten; fällt die neue Bewertung höher oder niedriger aus, gilt die jeweilige Regel | neu bewerten spätestens alle zwei Jahre |
| niedrig | unter 70 Punkte | neu bewerten | neu bewerten spätestens alle fünf Jahre |
Als dauerhafte Lösung bleiben heute nur zwei Wege: das Material vollständig entfernen oder es baulich abtrennen. Überstreichen oder Beschichten zählt seit November 2020 nicht mehr als Sanierung, weil eine Beschichtung nur hält, solange der Untergrund hält, und bei aufgelockertem Material ist genau das nicht mehr sicher. Was für Ihr Bauteil im Einzelnen zulässig ist, erklärt der Artikel Asbest belassen oder entfernen im Detail.
Was Vermieter bei Asbest in der Mietwohnung beachten müssen
Als Vermieter müssen Sie die Wohnung in einem Zustand halten, der die vereinbarte Nutzung erlaubt. Intakter, fest gebundener Asbest hinter einer Fassade oder unter einem Bodenbelag stört diese Nutzung nicht: Das Umweltbundesamt sieht in unbeschädigten Asbestzementteilen bei normaler Nutzung keine Gesundheitsgefahr. Ein Mangel, den Sie beseitigen müssen, ist dagegen ein beschädigter Bodenbelag, eine bröckelnde Leichtbauplatte oder ein asbesthaltiger Nachtspeicherofen mit kaputter Rückwand.
Für jede Arbeit in der Wohnung sind Sie derjenige, der den Betrieb informieren muss, auch wenn ein Mieter selbst den Handwerker ruft. Eine gemeinsame Fachleitlinie der zuständigen Bundesbehörden für Arbeitsschutz, Umwelt und Bauforschung rät Mietern deshalb, sich vor einer Beauftragung eng mit Ihnen abzustimmen. Finden sich dabei Hinweise auf Asbest, müssen Sie das Ergebnis an alle Mieter und Nutzer weitergeben.
- Führen Sie eine Akte zu Ihrem Haus mit Baujahr, bekannten Fundstellen, früheren Sanierungen und Belegen, und geben Sie sie jedem Betrieb vor Beginn der Arbeit.
- Weisen Sie Mieter schriftlich darauf hin, wo asbesthaltige Bauteile liegen, und dass dort nur mit einem geprüften, staubarmen Verfahren gebohrt, geschliffen oder geklopft werden darf.
- Reagieren Sie auf jede Mängelmeldung zu beschädigtem Material sofort. Zeigt ein Mieter Ihnen einen Schaden an, liegt der nächste Schritt bei Ihnen.
- Lassen Sie weiche Asbestprodukte in Innenräumen bewerten und halten Sie die Fristen der jeweiligen Dringlichkeitsstufe ein.
- Gehen Sie bei einem Nachtspeicherofen mit Baujahr vor 1984 von Asbest aus und lassen Sie ihn nur von einem Fachbetrieb ausbauen.
Wer in der Eigentümergemeinschaft über die Sanierung entscheidet
In einer Eigentümergemeinschaft entscheidet, wem das Bauteil gehört. Dach, Fassade und tragende Wände braucht das ganze Haus, deshalb gehören sie allen Eigentümern gemeinsam. Ein Asbestzementdach oder eine Fassade aus Asbestzement ist also Gemeinschaftseigentum. Ein asbesthaltiger Bodenbelag in einer einzelnen Wohnung oder ein Nachtspeicherofen im Wohnzimmer gehört dagegen meist dem einzelnen Eigentümer.
Über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums entscheiden die Eigentümer per Beschluss in der Versammlung, mit einfacher Mehrheit. Die Kosten tragen alle nach dem Verhältnis ihrer Anteile, wenn die Gemeinschaft nichts anderes beschließt. Die Verwaltung setzt den Beschluss um, beauftragt den Fachbetrieb und muss ihm Baujahr und Gebäudeakte übergeben.
Anders ist es, wenn bei der Gelegenheit gleich mehr passiert, etwa eine Dämmung oder ein Dachausbau zusätzlich zum reinen Austausch. Das ist eine bauliche Veränderung und braucht mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mindestens die Hälfte aller Anteile. Wer als einzelner Eigentümer eine Veränderung verlangt und genehmigt bekommt, zahlt sie allein.
Was tun, wenn der Betrieb plötzlich Asbest findet
Stößt ein Handwerker beim Abschlagen alter Fliesen auf einen dunklen Kleber oder findet er unter dem Teppich einen auffälligen Bodenbelag, muss er an dieser Stelle sofort aufhören. In einem Haus mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 gilt so ein Fund als asbestverdächtig, bis eine Probe das Gegenteil zeigt. Der Betrieb darf ohne geprüftes Verfahren nicht weiterarbeiten, und Sie sollten ihn dazu auch nicht drängen.
Arbeit stoppen
Der Betrieb hört an der Fundstelle auf, schließt den Raum und lässt niemanden hinein. Das passiert sofort.
Fund melden
Der Betrieb meldet Ihnen den Fund mit Fotos. Sie ergänzen, was Sie inzwischen wissen. Das passiert am selben Tag.
Probe nehmen lassen
Ein Fachmann nimmt eine Materialprobe, ein Labor untersucht sie. Das Ergebnis liegt je nach Labor nach wenigen Tagen vor.
Weiteres Vorgehen klären
Bei einem positiven Befund prüft der Betrieb, wie riskant die Arbeit ist und ob er selbst weitermachen darf oder einen spezialisierten Betrieb braucht.
Behörde informieren
Der zuständige Betrieb meldet die Asbestarbeit spätestens eine Woche vor der Wiederaufnahme bei der Behörde an und legt Ihnen einen Nachtrag mit Menge, Verfahren und Entsorgung vor.
Weiterarbeiten
Erst mit angemeldeter Arbeit, geeignetem Verfahren und geklärter Entsorgung geht es weiter. Sie geben den Nachtrag frei.
Die Kosten für den Stopp und die Probe tragen in der Regel Sie, weil die Prüfung vor der Arbeit eigentlich Ihre Aufgabe gewesen wäre. Wer vor einer Modernisierung eines Hauses aus den 1970er Jahren Fliesenkleber, Bodenbelag und Putz vorab prüfen lässt, zahlt dafür einen zwei- bis niedrigen dreistelligen Betrag. Dafür erspart er sich den Baustopp mit offener Wand. Wie die eigentliche Entsorgung danach in acht Schritten abläuft, zeigt der Artikel Wie eine Asbestentsorgung abläuft.
Welche Strafen bei einem Verstoß drohen
Die Folgen treffen nicht nur den Betrieb. Als Eigentümer stehen Sie an zwei Stellen selbst im Gesetz: bei der Information des Betriebs und beim Verbleib des Abfalls. Ein falsches oder fehlendes Baujahr kostet Sie bis zu 50.000 Euro Bußgeld, genauso wie eine verspätete Anmeldung durch den Betrieb. Bei einer verbotenen Arbeit oder bei Asbest im Hausmüll wird daraus eine Straftat mit bis zu fünf Jahren Freiheitsstrafe, und ein Transport ohne Erlaubnis kostet bis zu 100.000 Euro.
| Verstoß | Wer haftet | Folge |
|---|---|---|
| Baujahr nicht, falsch oder zu spät gemeldet | Sie als Eigentümer, auch als Privathaushalt | Bußgeld bis zu 50.000 Euro |
| Asbestarbeit nicht oder zu spät bei der Behörde angemeldet | der beauftragte Betrieb | Bußgeld bis zu 50.000 Euro |
| Verbotene Arbeit: Asbestdach überbaut, mit Hochdruckreiniger gesäubert, Material weiterverwendet | wer die Arbeit ausführt oder ausführen lässt | Straftat, Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren oder Geldstrafe, bei Gefahr für Leben oder Gesundheit bis zu fünf Jahren |
| Asbestabfall im Hausmüll, im Wald oder im Bauschuttcontainer | wer den Abfall verursacht und wer ihn ablegt | Straftat, Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe, bei Fahrlässigkeit bis zu drei Jahren |
| Asbestabfall ohne Erlaubnis transportiert | wer transportiert | Bußgeld bis zu 100.000 Euro |
Die Verantwortung ist doppelt verteilt. Der Betrieb haftet für Anmeldung, Aufsicht und die richtige Arbeitsweise. Sie haften dafür, dass der Betrieb informiert ist und dass der Abfall dort ankommt, wo er hingehört. Ein Übergabeschein in Ihrer Akte ist deshalb kein Papierkram, sondern Ihr Beleg, dass alles seinen richtigen Weg genommen hat.
Ihre Pflichten in der richtigen Reihenfolge
- Baujahr feststellen und belegen: Bauakte, Kaufvertrag, Grundbuch. Liegt der Baubeginn nach dem 31. Oktober 1993, dürfen Betriebe in der Regel von asbestfreiem Material ausgehen.
- Vor jeder Arbeit informieren: Baujahr, bekannte Fundstellen, frühere Sanierungen und Gutachten schriftlich an den Betrieb geben, bei Baujahren zwischen 1993 und 1996 mit dem genauen Datum des Baubeginns.
- Weiche Produkte in Innenräumen bewerten lassen: Punktzahl, Dringlichkeitsstufe und Frist eintragen.
- Nur zulässige Arbeiten beauftragen: entfernen, abtrennen, bei Schäden sofort sichern, im normalen Rahmen instand halten. Kein Überbauen, kein Hochdruckreiniger, kein Beschichten weicher Platten.
- Nur Betriebe mit Sachkunde und Anmeldung beauftragen und sich die Kopie der Anmeldung zeigen lassen.
- Belege sammeln: Übergabeschein, Abschlussmessung und eine Liste, was im Haus verblieben und wo es gekennzeichnet ist.
- Die Hausakte weiterführen und beim Verkauf offenlegen: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass gesundheitsschädliche Baustoffe wie Asbestzement ein Mangel sein können, den ein Verkäufer offenlegen muss.
Häufige Fragen
Muss ich als Eigentümer Asbest im Haus entfernen lassen?
Nein, intakten, fest gebundenen Asbest wie Asbestzementplatten müssen Sie nicht entfernen lassen; das Umweltbundesamt sieht dafür keine allgemeine Pflicht. Entfernen müssen Sie nur sprödes, brüchiges oder beschädigtes Material. Weiche Asbestprodukte in Innenräumen wie Spritzasbest müssen Sie bewerten lassen, und ab 80 Punkten ist die Sanierung sofort nötig.
Was muss ich dem Handwerker vor Arbeiten an meinem Haus sagen?
Sie müssen dem Handwerker vor Arbeiten an Ihrem Haus schriftlich oder elektronisch alles mitteilen, was Sie über mögliche Gefahrstoffe wissen. Das ist mindestens das Baujahr, bei Baujahren zwischen 1993 und 1996 zusätzlich das Datum des Baubeginns. Diese Pflicht gilt auch für private Haushalte.
Welche Pflichten hat ein Vermieter bei Asbest in der Mietwohnung?
Ein Vermieter muss die Wohnung in einem nutzbaren Zustand halten und beschädigte asbesthaltige Bauteile beseitigen. Er muss außerdem jedem Betrieb vor Arbeiten das Baujahr und bekannte Fundstellen mitteilen und weiche Asbestprodukte in Innenräumen bewerten lassen. Intakter, fest gebundener Asbest ist dagegen kein Mangel.
Wer entscheidet in der Eigentümergemeinschaft über eine Asbestsanierung?
Über die Sanierung von Asbest im Gemeinschaftseigentum, etwa Dach oder Fassade, entscheiden die Eigentümer per Beschluss in der Versammlung mit einfacher Mehrheit. Die Kosten tragen alle nach ihren Anteilen. Asbest in einer einzelnen Wohnung, etwa ein Bodenbelag, ist Sache des einzelnen Eigentümers.
Welche Strafe droht, wenn Asbest im Hausmüll landet?
Wer Asbestabfall im Hausmüll, im Bauschuttcontainer oder in der Natur entsorgt, riskiert eine Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder eine Geldstrafe. Der Grund: Asbesthaltiger Abfall ist krebserregend und gehört nur in eine zugelassene Anlage. Bei Fahrlässigkeit sind es bis zu drei Jahre.
Darf ich ein altes Asbestdach einfach überdachen lassen?
Nein, ein Asbestzementdach fest zu überdecken, zu überbauen oder aufzuständern ist verboten. Wer das trotzdem macht oder machen lässt, macht sich strafbar. Erlaubt ist nur, die alten Platten vollständig zu entfernen, bevor eine neue Eindeckung darauf kommt.