Wann brauchen Sie ein Schadstoffgutachten?
Ein einzelnes Gesetz mit dem Titel Schadstoffgutachten gibt es nicht. Die Pflicht ergibt sich aus mehreren Regeln zusammen. Sie müssen dem ausführenden Betrieb alle Informationen zu bekannten oder vermuteten Schadstoffen mitteilen, bevor die Arbeit beginnt. Abfälle müssen getrennt erfasst und schadlos verwertet werden. Und eine fachgerechte Abbruchplanung setzt voraus, dass Schadstoffe vorher geprüft sind. In der Praxis heißt das: Wer diese Pflichten erfüllen will, kommt an einer systematischen Untersuchung kaum vorbei. Einen Überblick, welche fünf Stoffe dabei infrage kommen, gibt der Ratgeber Welche Schadstoffe außer Asbest im Altbau stecken.
Die Bauordnungen der Länder verlangen zusätzlich, dass ein Abriss die öffentliche Sicherheit nicht gefährdet. Die meisten Bauämter verlangen deshalb bei der Abbruchanzeige oder der Genehmigung Angaben zu vermuteten Schadstoffen.
| Anlass | Gutachten nötig? | Begründung |
|---|---|---|
| Kompletter Abriss eines Hauses vor 1980 | Ja, praktisch immer | Sie müssen bekannte Schadstoffe melden und gefährlichen Abfall nachweisen |
| Kernsanierung mit Eingriff in Bauteile aus derselben Bauzeit | Ja | Dieselbe Meldepflicht gilt unabhängig davon, ob abgerissen oder saniert wird |
| Einzelne kleine Reparatur an einem bereits geprüften, unauffälligen Bauteil | Meist nein | Die Prüfung liegt schon vor, ein neues Gutachten liefert keine zusätzliche Information |
| Neubau ohne Altbausubstanz | Nein | Keine Bauzeit vor den jeweiligen Verbotsdaten, keine Schadstoffe aus frühen Bauepochen zu erwarten |
Was prüft ein Schadstoffgutachten, und was nicht?
Ein Schadstoffgutachten unterscheidet sich von einer einzelnen Materialprobe dadurch, dass es das ganze Haus und alle fünf Stoffe gemeinsam betrachtet, nicht nur ein Bauteil und einen Verdacht.
- Asbest in Dach, Fassade, Bodenbelägen und Anlagen wie Nachtspeicheröfen.
- Alte Mineralwolle in der Dämmung von Dach, Fassade und Rohrleitungen.
- Teerhaltiger Kleber und Pappe unter Holzfußböden.
- Holzschutzmittel mit PCP und Lindan an sichtbarem Holz, Dachstuhl und Fachwerk.
- PCB in dauerelastischen Fugen, Anstrichen und Deckenplatten.
- Je nach Auftrag zusätzlich Schwermetalle in alten Anstrichen und Belastungen im Baugrund, wenn ein Verdacht besteht.
Nicht Teil eines Schadstoffgutachtens ist die eigentliche Sanierung. Das Gutachten liefert eine Übersicht aller belasteten Bauteile und einen Plan für Ausbau und Entsorgung. Die Ausführung übernimmt danach ein Fachbetrieb je Stoff, teils derselbe Betrieb für mehrere Stoffe. Ebenfalls nicht Teil eines gewöhnlichen Gutachtens sind Statik oder eine energetische Bewertung: Es beantwortet nur, welche Schadstoffe wo stecken und wie sie fachgerecht aus dem Haus kommen.
Der Unterschied zu einer einzelnen Probe liegt im Umfang. Eine Probe beantwortet, ob ein bestimmtes Bauteil einen Stoff enthält. Ein Gutachten beantwortet dieselbe Frage für das ganze Haus und alle fünf Stoffgruppen zugleich. Zusätzlich legt es fest, in welcher Reihenfolge ausgebaut werden muss, damit sich die Sanierung eines Stoffes nicht mit der eines anderen in die Quere kommt. Einen Sonderfall zeigt der Ratgeber PAK im Parkettkleber erkennen und sanieren: Dort bleibt der Bodenbelag oft liegen, statt entfernt zu werden.
Wer darf ein Schadstoffgutachten erstellen?
Eine bundesweit einheitliche Zulassung für Schadstoffgutachten gibt es nicht. In der Praxis erstellen öffentlich bestellte Sachverständige, Fachplaner für Schadstoffe oder auf Baustoffe spezialisierte Ingenieurbüros die Untersuchung, gestützt auf geprüfte Labore für die eigentliche Analyse.
Für öffentliche Auftraggeber und viele private Bauherren zählt in der Praxis eine anerkannte Prüfung des Labors. Nur ein geprüftes Labor liefert eine Analyse, die auch vor einer Behörde oder in einem Streit Bestand hat. Fragen Sie deshalb sowohl beim Sachverständigen als auch beim Labor nach diesem Nachweis, bevor Sie den Auftrag erteilen.
Wie läuft die Untersuchung ab?
Für Sie als Eigentümer bleiben nur wenige eigene Schritte, den größten Teil der Arbeit übernimmt der beauftragte Sachverständige. Planen Sie das Gutachten so früh wie möglich ein. Erst sein Ergebnis legt fest, welche Fachbetriebe Sie für die Sanierung ausschreiben müssen, und ein zu spät beauftragtes Gutachten verzögert den ganzen Zeitplan.
- Sachverständigen oder Fachplaner beauftragen, möglichst getrennt vom späteren Ausführungsbetrieb.
- Zugang zu allen Bauteilen ermöglichen, auch zu Dachboden, Keller und verschlossenen Technikräumen.
- Vorhandene Bauunterlagen, Baugenehmigungen und Nachweise früherer Sanierungen bereitstellen.
- Den fertigen Bericht dem Abbruch- oder Sanierungsbetrieb vor Arbeitsbeginn vollständig weitergeben.
Begehung und Sichtprüfung
Der Sachverständige begeht das Haus, gleicht Baujahr und Bauteile mit den bekannten Zeiträumen ab und legt verdächtige Stellen fest.
Probenahme
Je Verdachtsstelle und Stoff nimmt er eine oder mehrere Materialproben, dokumentiert Fundort und Menge genau und sichert jede Probe einzeln beschriftet für das Labor.
Laboranalyse
Ein geprüftes Labor untersucht die Proben mit genauen technischen Verfahren, je nach Stoff unterschiedlich, und liefert einen schriftlichen Bericht.
Übersicht erstellen
Alle Befunde fließen in eine Übersicht mit Fundstelle, Stoff, Menge und Einstufung, ergänzt um Fotos und Pläne der betroffenen Bauteile.
Plan für Ausbau und Entsorgung
Der Sachverständige schlägt die Reihenfolge der Ausbauarbeiten und die passenden Entsorgungswege je Stoff vor, damit der ausführende Betrieb danach planen kann.
Was kostet ein Gutachten, und wer zahlt es?
Für ein Einfamilienhaus kostet ein vollständiges Schadstoffgutachten nach Angaben eines bundesweiten Sachverständigenportals 1.500 bis 2.500 Euro netto, inklusive aller Materialproben und der Laboranalyse. Größere oder gewerblich genutzte Häuser kosten entsprechend mehr, weil mehr Bauteile und mehr Verdachtsstellen zu prüfen sind.
Die Kosten des Gutachtens trägt in aller Regel der Eigentümer als Auftraggeber der Maßnahme. Anders als die Arbeitskosten einer späteren Sanierung zählt das reine Gutachten nicht als Handwerkerleistung, weil keine handwerkliche Arbeit im eigenen Haushalt erbracht wird, sondern eine gutachterliche Leistung.
Was passiert, wenn Sie ohne Gutachten abreißen lassen?
Wer ohne Untersuchung abreißen lässt, riskiert mehr als nur eine Wissenslücke.
- Wird beim Abriss unerkannt Asbest, PCB oder ein anderer Schadstoff freigesetzt, müssen die Arbeiten sofort stoppen und teurer nachuntersucht werden. Das Haus oder der betroffene Teil bleibt gesperrt, bis eine Messung die Unbedenklichkeit bestätigt.
- Vermischter Bauschutt mit unerkanntem Sondermüll macht die gesamte Menge nachweispflichtig und kann eine Geldbuße von bis zu 50.000 Euro auslösen.
- Wer krebserzeugende Abfälle unerlaubt ablagert oder falsch beseitigt, riskiert eine Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren, bei Fahrlässigkeit bis zu drei Jahren.
- Ein späterer Käufer kann bei nachträglich entdeckten Schadstoffen einen Mangel geltend machen, wenn der Zustand nicht dokumentiert war. Das verschlechtert Verkaufspreis und Verhandlungsposition.
Häufige Fragen
Ist ein Schadstoffgutachten gesetzlich vorgeschrieben?
Kein einzelnes Gesetz nennt das Schadstoffgutachten beim Namen. Bei Abriss oder Kernsanierung eines Hauses vor 1980 verlangen Ihre Meldepflicht und die Nachweispflichten beim Abfall aber fast immer eine systematische Untersuchung. Viele Bauämter verlangen das Gutachten zusätzlich als Unterlage zur Abbruchanzeige.
Wie lange dauert ein Schadstoffgutachten?
Die Laboranalyse braucht in der Regel drei bis fünf Werktage nach Probeneingang, dazu kommen Terminfindung für die Begehung und die Erstellung des schriftlichen Berichts. Insgesamt planen Sie meist ein bis zwei Wochen zwischen Beauftragung und fertiger Übersicht ein.
Wer bezahlt das Gutachten, wenn ich ein Haus kaufe?
In der Regel zahlt derjenige, der die Bauarbeit veranlasst, also der Käufer als künftiger Eigentümer, sofern der Kaufvertrag nichts anderes regelt. Der Verkäufer haftet nur, wenn er einen ihm bekannten Schaden bewusst verschwiegen hat, was im Streitfall der Käufer beweisen muss.
Reicht eine einzelne Materialprobe statt eines vollständigen Gutachtens?
Nur, wenn die geplante Arbeit auf ein einzelnes, bereits eingegrenztes Bauteil beschränkt bleibt. Bei Abriss, Kernsanierung oder größeren Eingriffen in mehrere Bauteile deckt eine einzelne Probe nicht alle fünf Stoffe ab, weil sie nur die eine Frage beantwortet, die Sie ihr gestellt haben.
Was steht am Ende in einem Schadstoffgutachten?
Ein Schadstoffgutachten endet in einer Übersicht mit Fundstelle, Stoff, Menge und Einstufung je Bauteil, dazu kommt ein Plan für Ausbau und Entsorgung. Er legt die Reihenfolge der Arbeiten und die passenden Entsorgungswege je Stoff fest. Diese Übersicht geben Sie an den ausführenden Betrieb weiter.